SPACES that
care for PEOPLE

VD

Har ordet

På ett år har vår stamaktie stigit med cirka 75% och vår preferensaktie är upp cirka 7%. Samtidigt har aktieutvecklingen i fastighetsbranschen varit osedvanligt negativ med kraftigt fallande aktiekurser där vissa bolag noterat nedgångar på upp emot 70%. Lönsamhetsmässigt rör vi oss i rätt riktning, vilket inte minst syns i att vi når ett positivt EBITDA i kvartalet och under första halvåret genererar ett operativt kassaflöde på cirka 50 MSEK jämfört med ca 7 MSEK föregående år. Andra faktorer kan dock ha haft större inverkan, jag belyser några av dessa nedan. 

HUR VÄRDE SKAPAS OCH FINANSIERAS 

Betydande värden på fastighetsmarknaden i Norden och särskilt i Sverige har de senaste tio åren skapats genom kontinuerligt fallande räntor som sänkt avkastningskraven på fastigheter och sedermera höjt värdena. Det har öppnat upp för refinansieringar och nya transaktioner, och i symbios har företag, värderingsbolag, banker och andra finansiärer skapat en bubbelliknande situation som nu möjligen delvis har spruckit. 

Spanien hade en liknande utveckling innan finanskrisen 2008. Efter att fastighetspriser sjunkit omkring 50% över en natt lärde man sig en läxa. Konsekvensen märks i mycket strikta regler för finansiering och värderingar. Det går således inte att bygga en verksamhet i Spanien genom att enbart belåna fiktivt ökande värderingar baserat på kortsiktiga ränteförväntningar samtidigt som intäkterna beräknas komma över en lång period framöver. 

Det bör rimligen sättas begränsningar för detta nu även i Sverige men klart är att vår tillväxt framstått som långsam i direkt jämförelse med många svenska fastighetsbolag. Idag står vi dock bättre rustade än många med sju års erfarenhet av en spelplan för finansiering och värderingar som sannolikt kommer att ta fäste även i Sverige, likt när den för 15 års sedan tog fäste i Spanien under liknande omständigheter. 

SPANSK BYRÅKRATI, KETCHUPEFFEKTEN OCH NYA BYGGRÄTTER 

Spanien är dock långtifrån perfekt. Varje dag hanterar vi byråkrati och administrativa processer som skulle få många att ge upp, packa väskan och resa tillbaka till Norden. Vi ger dock inte upp och nu har vi gjort framsteg och tillsammans med kommunen hittat vägar framåt för att kunna skapa 20,000 kvm nya byggrätter. Dessa skulle enligt våra beräkningar kunna öka värdet på våra Golden Mile-fastigheter med hela 860 MSEK. Det skulle kunna ge en betydande boost till bolaget och möjliggöra refinansiering av fastighetsbeståndet till nya villkor. I detta fall dock som en följd av faktiskt värdeskapande och inte på grund av en tro om långsiktigt ultralåga räntor. 

RENODLING OCH ETT VARUMÄRKE SOM GÅR FRÅN KLARHET TILL KLARHET 

Boho Club är idag ett erkänt varumärke med en särpräglad profil som belönats med pris som Spaniens bästa boutiquehotell inom lyxsegmentet och nyligen Europas bästa interiöra design. Vi utvecklar ett andra hem för våra hotellgäster och har som målsättning att varje dag bli lite bättre. Det var inte enkelt att öppna ett helt nytt hotell samtidigt som en pandemi lamslog världen, men likt en snöboll ackumuleras varje förbättring till något stort. Idag efterfrågas vårt varumärke och vår know-how i branschen och vi ses som en trovärdig aktör som kan skapa värde genom riktiga insatser i de fastigheter där vi är aktiva. De högre räntorna kan därför gynna oss när avkastningskraven på fastigheter normaliseras, säljare av hotell anpassar sina prisförväntningar och förvärv kan göras på nivåer som kan ligga till grund för aktivt värdeskapande. 

Nu är det inte en fråga om, utan när vi tar Boho till nästa destination och bygger ut Boho Club Marbella med fler rum och restauranger, samt Centro Forestal Sueco med ytterligare ett hotell inom lyxsegmentet. Spanska värderingsregler tillåter inte att dessa framtida värden inkluderas i de värden vi redovisar. Tänk på det nästa gång ni analyserar bolaget och vår aktiekurs. 

Önskar er en trevlig sommar! 

Marcus Johansson Prakt,
VD Quartiers Properties